A medida que crecen las comunidades en el norte de Texas, se planifican nuevos parques, escuelas, juzgados y otras infraestructuras sociales vitales. Los propietarios aquí han confiado tradicionalmente en el modelo de diseño-oferta-construcción o "oferta dura", o una propuesta sellada competitiva (CSP). El diseño-oferta-construcción es probado y cierto para muchos gobiernos municipales porque, entre otros factores, promete el precio inicial más bajo. Sin embargo, los métodos de entrega alternativos como el gerente de construcción en riesgo (CMAR) están ganando terreno debido a algunas ventajas importantes.
Sundt completó el Centro Recreativo Beacon para la ciudad de Arlington a principios de este otoño. Más allá de su éxito como un espacio dinámico que lo hace todo y promueve el bienestar público, el proyecto sirve como un estudio de caso de los beneficios que CMAR puede ofrecer cuando se hace de la manera correcta. Estos incluyen: un proceso de colaboración que conduce a un diseño más eficiente y construible, un resultado de mayor calidad y un mayor valor general para el propietario y la comunidad a la que sirven.
El poder del diálogo: solucionar problemas en la preconstrucción en lugar de la construcción
Como sugiere su nombre, diseño-oferta-construcción separa al diseñador del constructor, quien no entra en escena hasta que se completa la fase de diseño. Luego se selecciona al contratista general, al igual que sus subcontratistas, basándose únicamente en la oferta más baja. A primera vista, esta opción es la más atractiva para los líderes de la ciudad y los contribuyentes; garantiza el precio inicial más bajo posible. Para algunos proyectos, este puede ser el ajuste ideal.
Para otros, el riesgo de falta de comunicación y la naturaleza contradictoria del contrato pueden generar órdenes de cambio y demoras en el futuro. Estos tienen una forma de cancelar ese bajo precio inicial. El ejemplo clásico es un constructor que recibe dibujos que muestran una fuente de agua pero sin tuberías que la conecten. Si el contratista factura solo por la fuente de agua, entonces, por supuesto, será más barato desde el principio. Sin embargo, mientras el problema permanezca en el papel, se convertirá en un problema en el lugar de trabajo. En algún lugar a lo largo de la línea, deberá agregar plomería. Esto significa que será necesario agregar una orden de cambio, y eso cuesta tiempo y dinero.
Con una entrega CMAR, el constructor y el arquitecto trabajan junto con el propietario desde el primer día. El contratista y los subcontratistas se seleccionan en función de sus calificaciones. Además, al establecer un Precio Máximo Garantizado (GMP), el contratista asume el riesgo financiero del proyecto, y cualquier ahorro que surja durante la construcción vuelve al propietario, en lugar del contratista. No todos los clientes se dan cuenta de todo el peso de estos beneficios, especialmente si tienen experiencia limitada con métodos de entrega alternativos.
“La percepción podría ser que CMAR es simplemente más caro”, dijo Mark Debenport, gerente de proyectos de preconstrucción de Sundt. “En realidad, obtienes un equipo de personas experimentadas que trabajan para lograr los objetivos del propietario. Obtiene un resultado más predecible entre lo que cree que costará el diseño y lo que realmente cuesta, así como los impactos en el cronograma de ciertas decisiones”. De acuerdo con Mark, la Ciudad de Arlington obtuvo más “valor por su dinero” con Beacon como un proyecto de CMAR. “No solo su GMP estaba dentro del presupuesto, sino que podían anticipar cosas en el futuro que habrían consumido sus reservas. Pudieron ahorrar ese dinero y gastarlo en cosas mejores”.
La herramienta adecuada en las manos adecuadas
¿Significa todo esto que simplemente optar por CMAR dará mejores resultados? No. “Es una herramienta muy eficaz, pero sigue siendo solo una herramienta y se puede usar para bien o para mal”, dijo Mick Massey, asociado sénior de BRS Architecture. Con casi tres décadas de experiencia en el gobierno municipal, primero como propietario y luego como director regional de Texas de BRS Architecture, Mick ha visto su parte de proyectos de entrega alternativa. “La ciudad necesita los criterios correctos para seleccionar un constructor en base a las calificaciones. Y luego todo se reduce a la actitud. Si el contratista, el arquitecto y el propietario quieren lo mismo, obtendrá un buen resultado. Aquí, se notaba que Sundt tenía en mente el mejor interés del propietario”.
Tener el equipo correcto preparó el Beacon para el éxito; ahora, los resultados hablan por sí mismos. Con poco menos de 34,000 pies cuadrados, la instalación es llena con características, y la suma se siente mucho más grande que las partes. Desde la función para subir escaleras de la pista de atletismo que brinda a los usuarios un desafío adicional, hasta las ventanas tipo "joyero" de la sala de pesas con vista al Parque Comunitario Webb, hasta el skatepark fuera del cual Sundt entregó antes de lo previsto, la gente ya está "usando muchísimo este lugar", según Mick. “Y ese es el objetivo”.
Una pauta definitoria fue hacer del Beacon un Conjunto. “Tenía que ser una navaja suiza para satisfacer todas las necesidades de los miembros de la comunidad en este espacio compacto”, dijo Mick. Mirando el presupuesto del proyecto, luego viendo todas estas características, uno podría preguntarse: ¿pero no costó mucho dinero extra? O, al menos, ¿el constructor no tuvo que tomar atajos en alguna parte? No con un equipo que entendiera el presupuesto del propietario y las necesidades de la comunidad, y lo que se podía construir para cumplir con ambos. “Existe la ingeniería de valor en la que el 'valor' solo va al resultado final del contratista”, dijo Mick. “Luego está la ingeniería de valor como la que tuvo aquí, donde el valor permanece en el proyecto, y el propietario y los usuarios finales lo sienten de manera tangible”.
Hemos visto el futuro, y es colaborativo
Cuando CMAR se hace correctamente, los propietarios pueden aprovechar todo el conocimiento que aporta un equipo de construcción holístico. Es por eso que los métodos de entrega alternativos se están volviendo más comunes en la región, según Meloni Raney, presidente y director ejecutivo de TEXO, la asociación comercial más grande de la industria de la construcción en Texas.
“Con un enfoque basado en equipos, los propietarios permiten que los expertos hagan lo que mejor saben hacer: administrar la construcción, administrar equipos y obtener la mayor eficiencia posible”. En el pasado, señaló Meloni, la industria se ha topado con un cierto nivel de desconfianza, y no sin motivo. “La oferta dura es inherentemente una configuración contradictoria; cada decisión está motivada por obtener el precio más bajo de todas las partes. Esto no es necesariamente un mal enfoque todo el tiempo. Pero ahora nos estamos dando cuenta de que, para muchos proyectos, existe una forma mejor de hacer las cosas”.
En lugar de que un propietario "golpee" a su contratista para reducir el precio, y el contratista golpee a sus subs y así sucesivamente, los clientes están encontrando más valor en un enfoque colaborativo basado en las calificaciones. Además, a medida que los proyectos se vuelven más complejos y los plazos de entrega más largos, se vuelve más necesario traer expertos antes. “Ya sea que tenga un muro cortina de vidrio curvo o un sistema HVAC complejo que sirva a una instalación crítica como un hospital, estos elementos requieren mucha planificación y habilidad para construirlos”, dijo Meloni. “Tiene sentido que los propietarios estén utilizando la asistencia de diseño, si no se están moviendo hacia un CMAR completo o un enfoque de diseño y construcción”.
El otro factor a considerar, según Meloni, es la ola entrante de nuevas personas y nuevas tecnologías que remodelan la industria de la construcción. “Piénselo: puede tener siete oficios diferentes trabajando en un modelo BIM al mismo tiempo. Si el diseñador, el contratista y los diferentes constructores especializados pueden vincularse y solucionar los problemas antes, eso tiene efectos posteriores en el cronograma y la calidad”.
Los profesionales de la construcción más jóvenes crecieron con el aprendizaje grupal y los espacios de trabajo en línea compartidos en la escuela. Para ellos, la transición a un enfoque más basado en el equipo se siente natural. Meloni ha visto esto en la investigación de TEXO sobre el desarrollo de la fuerza laboral. “Los jóvenes tienen una definición diferente de 'lealtad' hoy. Puede que no quieran permanecer en la misma empresa durante 25 o 30 años, pero son muy leales a su equipo y al proyecto en el que están trabajando”. Vale la pena señalar que también dependen menos de un solo experto, o de un solo enfoque o fuente de información.
Independientemente del método de entrega o la tecnología involucrada, lo que más importa es el factor humano. Por esta razón, vale la pena tener un constructor experimentado y colaborativo. “Se trata de las personas, son la parte más importante”, dijo Meloni. “Cuando tienes a las personas adecuadas en el lugar, trabajarán bien juntas y luego saldrán y ejecutarán aquello de lo que son responsables individualmente”.
La mayoría en nuestra industria estaría de acuerdo: hacer este proceso correctamente es una elección, y se trata de los valores de una empresa. Significa tener una mentalidad de ganar-ganar en lugar de que el ganador se lo lleve todo. “Ahora, eso no significa que no tendrás conversaciones difíciles, definitivamente las tendrás”, dijo Meloni. “Pero vas a salir de esos con todos en la misma página, con una mejor solución para todas las partes involucradas”.
“Es muy difícil, cuando estás construyendo estas instalaciones, hacer otra cosa que no sea aceptar al postor más bajo. Sin embargo, aquí en este proyecto, tenemos uno de los principales contratistas. Sundt hizo un trabajo increíble; colaboraron, trabajaron muy bien con nuestro departamento de parques y mantuvieron todo a tiempo”.
Jeff Williams, alcalde de Arlington, Texas, en la ceremonia de inauguración de Beacon en septiembre.