Para muchos estudiantes universitarios de California, el aumento de los alquileres hace que la educación superior sea imposible de vivir. La escasez de viviendas asequibles y los costos de vida inflados están obligando a más estudiantes a vivir en hoteles, casas rodantes o automóviles a medida que obtienen su título. La respuesta más directa disponible es que los campus agreguen más unidades, específicamente las asequibles, lo más rápido posible. Este es el plan detrás del proyecto de ley de subvención de vivienda para estudiantes recientemente aprobado por el estado, SB 169.
Si bien la legislación es una gran victoria en términos de financiamiento, los colegios y universidades aún son conscientes de los desafíos que se avecinan en la construcción real de las viviendas que necesitan sus estudiantes. Los costos elevados de materiales y mano de obra, los espacios reducidos y las restricciones reglamentarias, y los cronogramas acelerados dentro de campus completos y activos son obstáculos que los constructores deberán enfrentar de frente.
Según los líderes del mercado de viviendas para estudiantes de Sundt, estos son problemas que un constructor debe abordar junto al su cliente Hablando por experiencia, los contratistas más exitosos en este espacio son aquellos que hacen lo siguiente.
1. Mantenga un pulso en el mercado
Navegar por los costos de cambio y la disponibilidad lo es todo en el mercado de la construcción actual. Entre la escasez de artesanos calificados, las guerras salariales, el aumento de la inflación y los retrasos en la cadena de suministro, las relaciones de un contratista con los socios comerciales y el conocimiento de las condiciones del mercado pueden hacer o deshacer un proyecto incluso antes de que empiece a construirse.
Sundt no solo tiene relaciones profundas con socios comerciales locales, sino que los tratamos como extensiones de nuestro equipo de proyecto. “Traer a nuestros expertos comerciales durante el diseño nos ayuda a crear resultados más constructivos y predecibles”, dijo el ejecutivo del proyecto Sean Falvey, quien supervisó la reciente finalización de Avispón común, un nuevo complejo de viviendas para estudiantes de $168 millones en el campus de la Universidad Estatal de California, Sacramento (CSUS).
“Como constructores experimentados de viviendas para estudiantes, conocemos el mercado y podemos proporcionar estimaciones esquemáticas precisas desde el principio”, agregó Sean. “A partir de ahí, mientras trabajamos en colaboración con el propietario y el diseñador, podemos reducir los costos y mantener el proyecto dentro del alcance”.
2. Proporcione presupuestos rápidos y precisos
Tener acceso a muchos datos es una cosa; convertirlo en información que los clientes puedan entender y actuar es otra completamente diferente. Usando nuestra herramienta interna de modelado de costos, los miembros del equipo de proyecto de Sundt pueden sentarse con un propietario y generar un modelo de costos para su proyecto propuesto, ajustado por ubicación, condiciones de mercado y tipo y materiales de construcción, en cuestión de minutos. A medida que el proyecto avanza a través del diseño, utilizamos estimaciones paramétricas o basadas en modelos para crear presupuestos rápidos y precisos.
Según Sean, quien ahora dirige un proyecto de vivienda de diseño y construcción progresivo para CSU Humboldt, se trata de establecer expectativas y capacitar al cliente y al equipo del proyecto para que tomen decisiones informadas. “En Humboldt, que es más remoto que otros campus de CSU en los que hemos trabajado, nuestro gerente de preconstrucción, Dylan Rogers, nos ayudó a comparar costos y establecer metas realistas. Como equipo de diseño y construcción, ahora podemos diseñar de manera efectiva según el presupuesto, y nos da flexibilidad, a medida que se desarrolla el proyecto y cambia el mercado, para ajustarnos y mantener el rumbo”.
3. Centrarse en la calidad y la capacidad de mantenimiento a largo plazo
Determinar la calidad desde el principio es mucho más importante en un proyecto de alojamiento para estudiantes porque, en pocas palabras, los cambios pueden volverse exponenciales. “Si un punto de venta no está en la ubicación ideal, o si es necesario cambiar algún otro elemento en algunas habitaciones, podría pensar: 'Oh, eso es solo unos pocos miles de dólares; es menor. ¿Pero si ese mismo escenario se multiplica por 200 habitaciones? Eso se acumula rápidamente”, dijo Sean. “Es por eso que asignamos tanta mano de obra de nuestro equipo de proyecto a la calidad”.
Contar con el personal y las herramientas de control de calidad correctos, antes y durante la construcción, nos permite abordar los problemas antes de que se conviertan en problemas mayores. Para nuestro proyecto actual de expansión de viviendas para estudiantes de CSU Fullerton, una de nuestras mayores medidas de control de calidad fue apoyarnos en la habilidad de auto-desempeño de la División de Concreto de Sundt. De acuerdo con la Gerente de Proyectos de Preconstrucción, Mary Homan, este intercambio "marca el tono" para todos los demás en el sitio.
“Sundt Concrete participó como socio de asistencia en el diseño, trabajando en estrecha colaboración con nuestro ingeniero estructural para garantizar que el diseño fuera el más eficiente para construir. Esto valió la pena más tarde durante la construcción”, dijo Mary. “Si necesitábamos cambiar algo por pulgadas, o incluso pies, o apretar algo aquí o allá, estaban en cada reunión dando su opinión sobre el diseño estructural. Esto nos ayudó a mantener no solo la calidad, sino también el cronograma y el costo. Cuando comenzó la construcción, todo eso se tradujo en el campo donde marcaron la pauta para otros oficios e impulsaron el cronograma. Este fue el caso aquí en Fullerton, pero también en nuestro trabajo en Cal Poly Pomona y San Diego State”.
Otra medida de control de calidad que empleamos es la creación de maquetas o unidades "primeras en el lugar", donde todo se termina antes de tiempo. “Es un costo adicional por adelantado, pero paga dividendos de varias maneras”, dijo Mary. “Podemos ver de cerca cómo se siente la habitación, asegurándonos de que todo funcione en conjunto como se supone que debe hacerlo (muebles, paneles de acceso, lo que sea) para que cada unidad sea funcional y fácil de mantener. También le da al propietario una unidad terminada para mostrar a los estudiantes potenciales que están considerando asistir. Ver una nueva habitación en persona es muy útil”.
4. Servir como socios de confianza que lideran escuchando
Los constructores eficaces tienen relaciones duraderas con las partes interesadas clave del proyecto, incluidas las Autoridades que tienen jurisdicción (AHJ), como el jefe de bomberos del estado y la división del arquitecto estatal. Construir estos toma tiempo.
“El sistema CSU en realidad estaba creando su propio departamento de seguridad contra incendios, ya que estábamos en medio de los permisos para el proyecto Cal Poly Pomona en 2018, por lo que formamos una muy buena relación con ese departamento”, dijo Mary. “En nuestro proyecto actual de CSU Fullerton, recibimos nuestro primer permiso del Jefe de Bomberos del Estado sin necesidad de verificación posterior. Y en nuestro segundo permiso, tuvimos comentarios mínimos, y obtuvimos el permiso dentro de las dos semanas posteriores a la recepción de los comentarios. Mirando hacia atrás hace una década al proyecto SDSU South Campus Plaza, puede ver cómo hemos mejorado en este proceso”.
Para los veteranos de la preconstrucción como Mary, es una segunda naturaleza comenzar con el final en mente. A veces, los artículos se aprobarán en diseño pero se marcarán más tarde durante las inspecciones. En Fullerton, esto sucedió con señales de salida bajas. “Solicité el costo de las señales de salida de bajo nivel a nuestro contratista eléctrico de diseño y construcción y lo llevé como una asignación. Esto era durante el diseño en 2020, cuando no era necesario”, dijo Mary. “Entonces, cuando nos dijeron esta primavera que en realidad los necesitábamos, pudimos agregarlos sin una orden de cambio y evitar usar la contingencia del propietario. Esta es otra razón por la que hemos podido devolver al propietario más de un millón de dólares de su contingencia antes de la finalización del proyecto, y planeamos devolver aún más al finalizar el proyecto”.
Como constructores experimentados de viviendas para estudiantes, Los equipos de proyectos de Sundt han estado entregando proyectos exitosos en California durante décadas.. Nuestro conocimiento de estos proyectos abarca todos los niveles, desde marcos de vigas hasta concreto estructural, desde paneles de acceso hasta áreas de colaboración de estudiantes hasta los tipos de cerraduras que son más eficientes para la administración de instalaciones.
Sundt está en una posición única en este mercado para ayudar a los colegios y universidades a aumentar su oferta de viviendas, sin sacrificar el costo, la calidad, la velocidad o la seguridad. Y creemos firmemente en crear prosperidad para los estudiantes y sus comunidades: la vivienda no debería ser una barrera para las oportunidades prometidas por la educación superior.
Comuníquese con nosotros para analizar cómo Sundt Construction puede ayudarlo a planificar y entregar su próximo proyecto de vivienda para estudiantes.
Sean FalveyMaría Homán
Ejecutivo del ProyectoGerente de Proyectos de Preconstrucción
skfalvey@sundt.com mchoman@sundt.com