Habiendo capeado la recesión del año pasado mejor que la mayoría de los sectores inmobiliarios, la vivienda multifamiliar ahora está experimentando una inversión creciente a medida que el mercado regresa a la forma anterior a la pandemia. Sin embargo, para los desarrolladores e inversores, esto no significa volver a la normalidad. Hay nuevos factores económicos y sociales, y los riesgos relacionados, que se deben considerar para avanzar, y mucha de la sabiduría convencional del mercado está en debate.
Parte de este debate se centra en los medios y métodos de construcción, es decir, la elección entre sistemas estructurales de hormigón o de madera. Parte de nuestro trabajo reciente en esta área ha arrojado resultados que desafían las creencias comunes de la industria. Para el director del proyecto, Dave Ollanik, y el ejecutivo del proyecto, Chandra Reilly, estos hallazgos merecen una conversación más larga.
Un estudio de caso para los no creyentes: los apartamentos del monasterio
La sabiduría tradicional dice que las estructuras de madera o “stick on podium” son la opción de menor costo para proyectos multifamiliares. Los precios suben progresivamente para el acero conformado en frío en el podio, luego el concreto y finalmente el acero estructural. Sin embargo, desde el comienzo de la preconstrucción del proyecto de los Apartamentos del Monasterio en Tucson, Arizona, Dave Ollanik sabía que las opciones multifamiliares típicas podrían no ser adecuadas para el trabajo.
La calidad y la preservación histórica fueron factores importantes, tanto por la ubicación del proyecto como por el deseo del desarrollador de una propiedad más duradera y de menor riesgo. “Seguimos haciéndonos la pregunta: ¿Podemos darnos el lujo de hacer más aquí que solo pegar y estucar?” dijo Dave. Comenzó a explorar diferentes modelos de costos con el propietario, comparando la estructura de madera con la de concreto y varias combinaciones de ambos. “Las respuestas que encontramos tanto para el costo como para el cronograma nos sorprendieron. Nos dimos cuenta de que podemos tomar técnicas de gran altura y aplicarlas a estructuras de hormigón de baja altura. En el Monasterio, tienes ocho fragmentos separados de tres y cuatro pisos, que es esencialmente una torre deconstruida de 24 pisos”.
“Seguimos haciéndonos la pregunta: ¿Podemos darnos el lujo de hacer más aquí que solo pegar y estucar? Las respuestas que encontramos tanto para el costo como para el cronograma nos sorprendieron”.
– Dave Ollanik, director de proyectos de Sundt's Building Group, Southwest District
El "punto óptimo" para la construcción de hormigón de gran altura, según Dave, es colocar una placa de piso de 9,000 a 12,000 pies cuadrados por semana. “Ese es un número importante porque nuestros socios comerciales pueden planificar y dotar de personal su trabajo en consecuencia. Con la construcción con estructura de madera, es más difícil encontrar ese tipo de consistencia en la producción”. Asegurar este nivel de producción, según mostraron los modelos, permitiría al equipo marcar sus plazos y requisitos generales, y terminar antes. Para el presupuesto, las comparaciones lado a lado con otros proyectos recientes de alcance similar revelaron una diferencia de alrededor de $9 más por pie cuadrado si se usa concreto en lugar de estructura de madera.
“Pero cuanto más desarrollamos el modelo de costos, más se redujo esa brecha debido a aumento de los costos de la madera y las tasas de seguro de riesgo del constructor para estructuras de madera”, dijo Dave. Con factores agregados como el costo de propiedad y mantenimiento, seguro de propiedad, eficiencia energética y elementos como pisos, revestimientos y cerramientos, el delta se estrechó aún más, hasta el punto de que en realidad comenzó a moverse en la otra dirección.
“El propietario estaba comprometido con la construcción de calidad. El proyecto era lo suficientemente grande como para que las economías de escala, combinadas con un subsuelo de hormigón altamente organizado, hicieran de los montantes de hormigón y acero una alternativa económica viable. El producto final afirma la sabiduría de nuestra decisión colaborativa (propietario-arquitecto-contratista)”.
– Corky Poster, Arquitecto / Director, Poster Mirto McDonald
Zooming Out: Conclusiones para el mercado multifamiliar más grande
Es importante recordar, señaló Chandra Reilly, que cada cliente y proyecto multifamiliar es único. “Aunque Sundt sea un constructor de hormigón autoejecutable, no significa que vaya a recomendar a todos los propietarios que sigan este mismo camino”, dijo. "Significa que sabemos más sobre el concreto que otros GC en este mercado, y podemos mostrar a los clientes dónde y cómo puede beneficiar su proyecto". El tiempo que los equipos de preconstrucción de Sundt dedican a colaborar con los propietarios de proyectos, arquitectos e ingenieros nos permite dimensionar y formar correctamente cada proyecto para cumplir con las necesidades individuales de presupuesto y cronograma.
“Brindar respuestas es parte de ser un socio confiable, pero primero debemos hacer las preguntas correctas”, dijo Chandra. Una de las preguntas más importantes es si un desarrollador tiene la intención de mantener o vender su propiedad. Como dice el refrán, el tiempo es dinero, pero la misma cantidad de tiempo puede valer mucho más dinero dependiendo de la situación. "Si solo tiene que tomar una decisión rápidamente", dijo Chandra, "le recomendaría considerar los requisitos de ubicación, mano de obra, seguro, cronograma y calidad, y encontrar un constructor que los entienda todo".
Independientemente del tamaño o el cronograma de un proyecto, la clave es contratar un equipo con una comprensión holística tanto de las condiciones del mercado como de los sistemas de construcción. Como uno de los constructores más establecidos y diversos de la industria, Sundt puede aprovechar la experiencia en múltiples mercados. Nuestro trabajo en Uso mixto, vivienda estudiantil, vida de la tercera edad, vivienda militar, viviendas asequiblesy hospitalidad todo se combina para hacernos más fuertes como vivienda multifamiliar constructor. Al final del día, la mayor fortaleza que tenemos es la capacidad de nuestra gente para hacer preguntas y resolver problemas.
“Si no estamos haciendo las cosas de manera diferente a como lo hacíamos hace 35 años, ¿estamos realmente creciendo? Animo a los propietarios, arquitectos y compañeros contratistas a seguir preguntándose: ¿por qué lo estamos construyendo de esta manera? ¿Sigue siendo esta la mejor opción? Incluso si la respuesta es la misma nueve veces de cada diez, esa décima vez cuando descubres algo diferente, tu proyecto va a salir mejor”.
– Chandra Reilly, Ejecutiva de Proyectos de Sundt's Building Group, Southwest District